Вложение капитала (инвестиции) в недвижимость пользуются спросом потому, что объект инвестирования имеет абсолютное преимущество перед остальными видами вложений.
Недвижимость будет иметь спрос в любое время. Определено это тем, что абсолютно любая недвижимость – квартиры, дома или загородная недвижимость, остается самым устойчивым сегментом вложения денежных средств. Даже несмотря на временное падение цен, связанное с кризисом, впоследствии они все равно возвращаются, и более того – постоянно растут.
В чем принципиально различие новостроек и вторичного жилья?
Вторичное жилье (для получения приличных доходов) требует огромных затрат, а также сил и времени, на ремонт или реконструкцию. Если сравнивать вторичную недвижимость и новостройки по уровню доходности, то лидером, несомненно, являются последние. Если вы приобретаете недвижимость на начальных этапах строительства, возможный доход может составить 100, а то и 200 процентов. Все зависит от выбранного объекта. Вторичная недвижимость никогда не позволит получить столь весомую прибыль.
Почему именно в новостройки?
Стоимость новостройки на начальном этапе (на стадии котлована) довольно небольшая, во время строительства она увеличивается, к моменту сдачи или после сдачи объекта она возрастает в несколько раз. Вторичный рынок может после ремонта вырасти, но, далеко даже не на 50 процентов.
С момента приобретения недвижимости до ее сдачи может пройти не один год. А стоимость растет с каждым годом. Такой вид инвестиций может приносить ежегодно более 20 процентов.
С целью получения в итоге максимальной выгоды (а иногда она достигает и 100 процентов), необходимо правильно подобрать объект. Для этого перед покупкой необходимо изучить рынок недвижимости и определиться с самыми выгодными районами и непосредственным расположением квартиры. Самыми востребованными вариантами становятся квартиры с одной или двумя комнатами и квартиры-студии с небольшой площадью, расположенные на этажах с 3-го по 6-ой. В остальных ситуациях стоимость квартир после сдачи дома будет существенно ниже. Квартиры с предусмотренными планировкой 3-мя и более комнатами, а также большой площадью, рекомендуется приобретать для личного пользования.
Возможные риски и как их избежать
При инвестировании в новостройки необходимо максимально изучить застройщика и его возможности, а также прибегнуть к помощи юристов при составлении всех документов. Также не будет лишним уточнить, за счет каких средств будет производиться строительство. В случае финансирования за счет кредитных вливаний, вероятность соблюдения сроков сдачи жилья равна практически 100 процентам. Если строительство осуществляется за счет финансирования самих долевых участников и застройщика, велика вероятность задержки сдачи объекта. Самым первым признаком ответственности застройщика и своевременной сдачи объекта являются подписанные проектные декларации.
В некоторых случаях долевые участники продают свою собственность в процессе стройки. Это тоже довольно-таки неплохой способ получения дохода для приобретателя, но разница будет несущественной. С целью получения максимальной выгоды необходимо правильно подобрать объект. Как определить возможные риски при покупке строящейся недвижимости? Необходимо внимательно изучить договор переуступки права, страховку и оплату доли. Договор переуступки права передает полномочия одного долевого участника другому посредством продажи. Очень важно, чтобы вся доля на момент ее продажи была оплачена полностью. Помимо этого, рекомендуется изучить страховку и узнать, возможно ли переоформление на нового собственника, и на каких условиях. При несвоевременной сдаче объекта, страховка позволит получить компенсацию за просроченное время. Помимо всего упомянутого, посмотрите объект вживую. При готовности в 6 этажей (относительно к многоквартирным домам, высотой не более 10-11 этажей) вероятность сдачи объекта в срок практически стопроцентная.
В любом случае, перед тем как отправится оформлять свидетельства о регистрации права, любой из участников долевого строительства должен подписать акт приема - передачи. Вот здесь кроются некоторые хитрости. Перед подписанием необходимо проверить, чтобы готовность и качество конкретного объекта соответствовало заявленному. Когда имеются нарекания ситуация может разрешиться двумя способами:
- Вы не подписываете акт приема-передачи до устранения нареканий,
- Вы подписываете акт, но с пометкой на замечания.
Решение и устранение нареканий в этих случаях будет кардинально разным.
В первом случае замечания устраняет сам застройщик. Произойдет это довольно быстро, так как пока не подписан акт, вы вправе потребовать компенсацию за несвоевременную или не надлежащую сдачу конкретного объекта (квартиры или дома).
Во втором случае, после подписания акта с замечаниями, вас спустя некоторое время передадут управляющей компании, и требовать устранения нареканий придется у них. А за сроки исполнения (устранения) никто отвечать уже не сможет.
Как правило, практикуется второй вариант. Так застройщики экономят на выплатах компенсаций.
Следуя этим не хитрым правилам, вы получите возможность не застрять в статусе собственника, а получить максимальный доход. Необходимо помнить: продажа недвижимости, находящейся в собственности менее чем три года, облагается налогом по ставке 13%. Некоторые бывалые инвесторы в этой ситуации заключают догов купли-продажи на основную стоимость права долевого участия, а остальные деньги проводят по расписке. В таком случае, при подаче покупателем в налоговый орган документов на возврат налога в размере 13-ти процентов от стоимости, расчет будет производиться от суммы, указанной в официальном договоре.
