Исследования крупнейшей компании по недвижимости и инвестициям CBRE показывают, что россияне убеждены: инвестиции в недвижимость – самые надёжные…
По подсчётам CBRE, вложения во все виды недвижимости в России в 2020 году приблизились к сумме в 300 млрд рублей, причём доля жилых помещений повысилась на 75%, составив 34% от всей массы этих инвестиций.
При этом россияне вкладывают не только свободные средства, но и берут банковские кредиты, подобрать которые можно через brobank.ru –бесплатный сервис финансовых услуг банков России или проанализировав рынок самостоятельно.
Традиционно половина россиян считает, что покупка жилья всегда выгодна – это подтверждает опрос, проведённый ВЦИОМ в конце 2020 года. Кроме этого, около 17% анкетируемых считают, что надо вкладывать средства в землю, а остальные хотят купить ценные бумаги, валюту или золото.
Действительно ли всегда выгодно инвестировать в жилую недвижимость?
Приведём для примера простые расчёты для двух вариантов покупки квартиры с целью вложения денег – без ипотеки и с ипотекой.
Исходные данные: квартира куплена в 2007 году, а продана в 2020-м.
Предположим, что жилплощадь покупалась за 700 тыс. рублей без кредита, то есть проценты банку платить не надо, но не стоит забывать о коммунальных расходах.
В 2020-м эта недвижимость продана за 1 млн рублей. Доход – 300 тыс. рублей, что составило прирост 2,3% ежегодно (без учета расходов на ЖКХ). Инфляция за эти же 13 лет была по данным ЦБ около 11,07%.
В этом случае получается, что деньги подешевели быстрее, чем подорожала квартира.
Стоит заметить, что сюда можно добавить расчёты по сдаче квартиры в аренду, если таковая была.
Можно посмотреть на эту ситуацию с учётом падения курса рубля по отношению к доллару США: цена в долларах была 30 тысяч (в 2007 курс доллара был 24 руб.), а продана за 13 тысяч.
Если кому-то покажется, что данные в долларах США россиянину неинтересны, то это не совсем так – пока экономика страны не может похвастаться полной автономностью, и с повышением курса доллара, дорожает и большое количество товаров. Кроме того, сбережения многих граждан России по-прежнему хранятся в американской валюте.
В случае с инвестированием в жилой фонд недвижимости с помощью ипотеки, ситуация ещё сложнее – в расчёт придётся брать уже не только инфляцию, рост курса доллара, расходы по ЖКХ, но и проценты, которые надо платить банку. Тут тоже надо учитывать, сдаётся ли приобретённое жильё в аренду.
В обоих рассмотренных случаях инвестиция не выглядит выгодной.
Однако, имеет смысл покупать квартиру в кредит, если нужно в ней жить. Во многих случаях, это будет выгоднее, чем собирать деньги на покупку, теряя опять же на курсе, инфляции или аренде квадратных метров.
Например, покупается двухкомнатная квартира под 6,5% (новостройка), а первый взнос – 15%. Предположим, что квартира стоит 12 млн рублей. Первый взнос – 1,8 млн рублей. Ежемесячно можно выплачивать 100 тыс. рублей – условно сэкономленные 60 тыс. рублей за квартиру, которую теперь не надо снимать, и 40 тыс. рублей так называемых «свободных» денег, без которых, наверное, не стоит начинать ипотечную историю.
Таким образом, через 12 лет и 4 месяца кредит на квартиру, в которой вы уже живёте, будет погашен. Переплата составит 4,65 млн рублей.
Приведённые нами расчёты, конечно, не являются абсолютно точными, но позволяют увидеть «среднюю» картину. Каждый должен учитывать свои условия, в том числе наличие «свободных» денег, суммы первоначального взноса и другие личные обстоятельства.
