Сегодня многие покупатели новостроек сталкиваются с тем, что после ввода дома в эксплуатацию в квартирах обнаруживаются дефекты: неровные стены, протечки, перекошенные окна и иные строительные недочёты. Возникает вопрос — как взыскать с застройщика неустойку и работает ли это по новым правилам?
Изменения в законодательстве
С 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ. Именно они изменили механизм начисления неустойки. Если раньше дольщики могли рассчитывать на 1% от суммы устранения дефекта за каждый день просрочки, то теперь применяется иной подход — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.
При этом для граждан, купивших жильё исключительно для личных целей, сумма умножается на два. Однако, в отличие от старой системы, взысканные суммы стали ощутимо меньше.
Как было раньше
До сентября 2024 года суды взыскивали с застройщика солидные суммы. Помимо основной неустойки дольщики могли получить ещё и штраф в 50% от присуждённой суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке. Такая система делала споры с девелоперами выгодными для покупателей и получала даже название «потребительский терроризм».
Как стало сейчас
Нынешние правила значительно ограничили возможности дольщиков:
штраф снижен с 50% до 5%;
неустойка рассчитывается исходя из ставки ЦБ, а не 1% в день;
общая сумма взысканий за дефекты отделки и инженерных систем не может превышать 3% от цены договора (если иное не прописано в ДДУ).
Таким образом, даже при серьёзных затратах на ремонт за счёт застройщика вернуть в полном объёме деньги через суд становится почти невозможно.
Порядок взыскания
Несмотря на изменения в расчётах, порядок действий для дольщика остался прежним:
Претензия застройщику — письменное требование об устранении дефектов или выплате компенсации.
Расчёт неустойки — указывается сумма расходов и период просрочки.
Иск в суд — если застройщик откажется добровольно платить.
Исполнение решения — выдача исполнительного листа и обращение в банк, обслуживающий застройщика.
Ограничения и моратории
С 1 января 2025 года действует мораторий на взыскание неустойки, установленный постановлением Правительства РФ. Он продлится до 1 января 2026 года. Это значит, что даже при наличии нарушений начисление пени временно приостановлено. Исключение составляют лишь фактически понесённые расходы на устранение дефектов.
Что важно знать покупателю
Неустойку можно требовать, но фактически получить её сейчас почти невозможно из-за моратория.
Даже после его снятия суммы компенсаций будут меньше, чем по старым правилам.
При серьёзных недостатках, делающих жильё непригодным для проживания, расчёт будет вестись от цены договора, но лимит в 3% никто не отменял.
Если ремонт выполняет отдельная фирма (не в рамках ДДУ), действует Закон о защите прав потребителей — неустойка там всё ещё 1% в день.
Таким образом, взыскание неустойки с застройщика стало заметно менее выгодным для дольщиков. Государство ограничило как размеры компенсаций, так и порядок их исполнения. Сегодня покупателю жилья остаётся лишь тщательно фиксировать все дефекты и добиваться возмещения через суд, понимая, что рассчитывать на значительные суммы больше не приходится.
