Калужская область, несмотря на скромные демографические показатели, сохраняет высокие темпы жилищного строительства. В 2025 году регион вновь оказался в числе лидеров Центрального федерального округа по объёмам ввода жилья, однако рынок столкнулся с очевидным дисбалансом — предложение существенно превышает реальный спрос.
Общая ситуация на рынке
На начало 2025 года численность населения Калужской области составляет 1,068 млн человек. В строительстве активно задействованы 37 компаний, возводящих 59 жилых домов, из которых 23 находятся в Калуге и 13 — в Обнинске. В текущем году разрешения получены ещё на четыре новых объекта.
Общий объём строительства оценивается в около 10 тысяч квартир (порядка 547 тысяч квадратных метров), однако реализовано лишь 26% этого объёма. Таким образом, рынок вступил в фазу насыщения, а сроки распродажи текущих запасов оцениваются примерно в 3,5 года, даже без учёта запуска новых проектов.
Обеспеченность жильём и структура фонда
Показатель обеспеченности жильём в регионе достиг 32,9 м² на человека, что выше среднего уровня по России. При этом треть жилого фонда построена после 2000 года, а старые дома (до 1969 года постройки) составляют около 17%.
Это говорит о значительном обновлении фонда, однако демографические факторы не позволяют обеспечивать стабильный спрос на новое жильё: население растёт слабо, а структура покупателей смещается в сторону возрастных групп.
Цены и динамика спроса
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в 2025 году составила 113 тысяч рублей, что на 22% выше уровня 2023 года. На вторичном рынке рост оказался значительно скромнее — до 91 тысячи рублей (+5%).
После бурного роста сделок в 2021 году рынок переживает спад: в первом квартале 2025 года было реализовано всего 522 квартиры, что эквивалентно примерно 174 сделкам в месяц.
Основная часть покупателей — семьи с детьми, использующие ипотеку: на кредитные программы приходится около 80% всех сделок. При этом доступность ипотеки напрямую зависит от ключевой ставки, что делает рынок чувствительным к решениям Центробанка.
Риэлторский сектор: сокращение и перестройка
Количество агентов и агентств недвижимости в регионе продолжает снижаться. Если в 2023 году в Калужской области работало около тысячи специалистов, то к середине 2025 года их осталось примерно 800. Сокращение связано с падением доходов, усилением конкуренции и переходом части профессионалов в смежные отрасли.
Тем не менее рынок сохраняет активность, особенно в крупных городах, где продолжают работать федеральные девелоперы — ПИК, ФСК, DOGMA и другие.
Портрет покупателя и демографические факторы
Основные покупатели недвижимости в Калужской области — люди старше 30 лет. Молодёжь в возрасте 20–29 лет представлена заметно меньше: её доля примерно на 40% ниже, чем в группе 30–40 лет.
В структуре домохозяйств преобладают одинокие покупатели (45%) и пары без детей (25%). Семьи с детьми или многопоколенные семьи составляют не более трети от всех участников рынка.
При этом миграция остаётся одним из ключевых источников спроса: около 38% покупателей составляют граждане стран СНГ, 35% — жители других регионов России, и 26% — внутренние переселенцы из сельской местности области.
Экономика и отложенный спрос
После ухода с рынка европейских автопроизводителей промышленность региона претерпела спад, что повлияло на уровень доходов. Однако у населения сохранился существенный финансовый резерв: депозиты физических лиц достигли 312 млрд рублей, увеличившись на 60% по сравнению с 2022 годом.
Эти средства формируют отложенный спрос — потенциал для оживления рынка при снижении ставок и запуске новых льготных ипотечных программ.
Перспективы и прогноз
Рынок недвижимости Калужской области постепенно переходит в стадию стагнации. Новостройки остаются востребованными, но покупательская активность снижается. При сохранении текущих темпов строительства региону грозит избыток жилья и рост доли непроданных квартир.
Рынок недвижимости Калужской области в 2025 году находится в состоянии перенасыщения. Высокий объём предложения, ипотечная зависимость и слабая демографическая динамика формируют риски стагнации. Потенциал роста возможен лишь при возобновлении стимулирующих программ и укреплении локальной экономики. Пока же региону предстоит адаптироваться к новой реальности — рынку покупателя, где избыточное строительство требует переосмысления стратегии застройщиков и финансовых институтов.
