Повышение налога на добавленную стоимость с 20% до 22%, запланированное с 2026 года, может изменить экономику строительного рынка России. Несмотря на то что покупатели напрямую не платят НДС при покупке жилья, налоговые изменения способны вызвать рост себестоимости проектов и, как следствие, повышение цен на квартиры. Эксперты прогнозируют умеренное, но ощутимое подорожание недвижимости и временную остановку снижения ипотечных ставок.
Налоговый фактор и себестоимость строительства
Инициатива Министерства финансов об увеличении ставки НДС затронет в первую очередь строительные компании. Хотя операции по продаже жилья освобождены от налога, большинство расходов девелоперов — от покупки строительных материалов до аренды техники — облагаются НДС. Даже незначительное повышение ставки увеличит совокупные издержки отрасли, а значит, и себестоимость возводимых объектов.
По оценкам экспертов, для крупных застройщиков дополнительная налоговая нагрузка может составить до нескольких процентов от бюджета проекта. В условиях ограниченной рентабельности это приведёт к постепенному росту цен на квадратный метр, особенно в регионах, где конкуренция между девелоперами невысока.
Рост цен на жильё: прогнозы и диапазоны
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что новостройки подорожают на 1,5–5%.
Наиболее вероятный сценарий — рост на 2–3% в среднем по стране. В крупных городах эффект может быть сглажен за счёт конкуренции и субсидированных ипотечных программ, тогда как в регионах с низким объёмом строительства влияние окажется заметнее.
Эксперты подчёркивают: чем длиннее цепочка поставщиков и подрядчиков, тем сильнее кумулятивный эффект от роста налога. В крупных проектах, где задействовано множество участников, повышение НДС способно отразиться почти на каждом этапе — от закупки цемента до услуг архитекторов.
Влияние на вторичный рынок
Вторичный рынок напрямую не облагается НДС, однако рост цен в сегменте новостроек может потянуть за собой и «вторичку». Продавцы нередко ориентируются на стоимость новых квартир, а агентства недвижимости, нотариальные и юридические компании, задействованные в сделках, также платят НДС. Их услуги, скорее всего, подорожают, что дополнительно повлияет на конечную стоимость сделок.
Ипотека: временное торможение снижения ставок
На фоне возможного роста инфляции вследствие увеличения НДС Банк России может замедлить процесс снижения ключевой ставки. Это, в свою очередь, временно остановит тенденцию к удешевлению ипотечных кредитов.
Экономисты отмечают, что влияние будет краткосрочным: как только рынок адаптируется, регулятор сможет вернуться к снижению ставок. Тем не менее в первой половине 2026 года ипотека может подорожать на 0,2–0,3 процентных пункта.
Перспективы рынка недвижимости
Рост НДС на два процентных пункта не приведёт к кризису, но создаст дополнительное давление на цены и может замедлить реализацию новых проектов. При этом часть девелоперов постарается завершить строительство до 2026 года, чтобы избежать увеличения налоговой нагрузки.
Сдерживающим фактором останутся государственные программы субсидирования и льготные ипотечные продукты, которые позволят удержать спрос на приемлемом уровне.
В целом, повышение НДС до 22% приведёт к умеренному росту цен на жильё и временной стабилизации ипотечных ставок. Рынок недвижимости адаптируется, но покупателям, планирующим приобретение квартиры, стоит учитывать, что «дешевле» уже, скорее всего, не будет.
