Отмена льготной ипотеки и рост рыночных ставок в 2025 году охладили спрос на новостройки по всей стране. Однако в ряде регионов снижение активности покупателей оказалось куда более заметным, чем темпы сокращения строительства. В результате рынок столкнулся с избытком предложения и возможным риском ценовой коррекции.
Избыток предложения: где ситуация наиболее острая
По данным «Дом.РФ», в августе 2025 года в 29 из 87 российских регионов наблюдался дисбаланс между уровнем продаж и степенью строительной готовности объектов. Нормальным считается соотношение распроданности и стройготовности в пределах 60–80%. В ряде субъектов этот показатель опустился ниже 60%, что сигнализирует о риске затоваренности.
Особенно низкие показатели зафиксированы на Северном Кавказе и в северных регионах страны:
Чечня — 5% при объёме строительства 395 тыс. кв. м;
Республика Ингушетия — 12% (21 тыс. кв. м);
Карачаево-Черкесская Республика — 21% (288 тыс. кв. м);
Кабардино-Балкарская Республика — 31% (573 тыс. кв. м).
К этой группе также относятся Чукотский автономный округ, Еврейская автономная и Магаданская области, где объёмы жилищного строительства остаются незначительными, а спрос крайне ограничен.
Регионы с развитыми рынками и риском затоваренности
Риск переизбытка предложения отмечен не только в малых регионах, но и в субъектах с активным строительством. Здесь объём новостроек превышает 1 млн кв. м, что создаёт предпосылки для локального снижения цен.
| Регион | Объем строительства, млн кв. м | Распроданность / стройготовность |
|---|---|---|
| Республика Дагестан | 1,1 | 32% |
| Краснодарский край | 7,6 | 42% |
| Воронежская область | 2,2 | 50% |
| Башкортостан | 3,4 | 51% |
| Челябинская область | 1,5 | 51% |
| Красноярский край | 2,0 | 52% |
| Приморский край | 2,9 | 56% |
| Калининградская область | 1,6 | 56% |
| Пензенская область | 1,3 | 57% |
Кроме того, признаки дисбаланса фиксируются в Орловской, Саратовской, Липецкой, Томской, Тверской, Омской и Калужской областях. В этих регионах застройщики уже начали ограничивать запуск новых проектов, чтобы не усугублять затоваренность.
Что говорят эксперты
Аналитики отмечают: при сохранении высоких ставок и отсутствии новых мер стимулирования спроса в таких регионах возможна мягкая коррекция цен. Чаще всего она будет происходить не через прямое снижение стоимости квадратного метра, а посредством скрытых инструментов — скидок, рассрочек и бонусов.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Фёдор Выломов поясняет, что снижение цен возможно лишь при стабилизации макроэкономических условий:
«Для восстановления спроса ключевая ставка должна быть на уровне не выше 10–12%, а в идеале 8–10%. Пока это перспектива 2026 года.»
Позицию поддерживает эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов:
«В регионах, где разрыв между предложением и платежеспособным спросом наиболее велик, вероятна стагнация или умеренное снижение цен. Застройщики будут активнее использовать систему скидок, чтобы поддерживать движение средств на эскроу-счетах.»
Города, где возможна коррекция
В числе локаций, где возможна частичная корректировка стоимости новостроек, эксперты называют Ростов-на-Дону, Уфу и Калининград. Здесь, по оценкам специалистов, наблюдается избыток первичного жилья и разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке, достигающий 30–40%.
Снижение может происходить не напрямую, а через гибкие инструменты стимулирования покупателей: акции, рассрочки и персональные скидки от застройщиков.
Почему массового снижения не будет
Несмотря на локальные риски, значительное падение цен на первичном рынке в целом по стране маловероятно. Высокие издержки на обслуживание кредитов, рост стоимости строительных материалов и инфраструктуры не позволяют застройщикам сильно уменьшать маржу. По мнению аналитиков, даже временное удешевление жилья приведёт лишь к кратковременному росту спроса и не изменит общую тенденцию рынка.
В условиях высокой ключевой ставки и ослабленного спроса на первичное жильё избыток предложения становится новой реальностью для ряда регионов. Однако ожидать масштабного снижения цен не стоит — застройщики будут корректировать стоимость точечно, используя инструменты стимулирования, а не прямое удешевление квадратного метра. Основная надежда на оживление рынка — постепенное снижение ставки и восстановление ипотечного спроса в 2026 году.
